Vermietung an Angehörige

Mieteinnahmen bei Vermietung an AngehörigeWer an Angehörige vermietet, gerät sehr oft in die Versuchung, dabei eine sehr niedrige Miete zu verlangen. Das steht dem Vermieter natürlich frei, nur muss er wissen, dass er in so einem Fall einige der üblichen Steuervorteile, die sich aus der Absetzbarkeit seiner bei der Vermietung entstehenden Werbungskosten ergeben, verlieren kann.

Angemessene Miete auch für Angehörige

Der nachfolgend benannte Aspekt sollte vorab gut überlegt werden, wenn es um eine Vermietung für Angehörige geht. Die Einnahmen durch die Miete, welche die Angehörigen zahlen, sind wie alle anderen Einnahmen auch zu versteuern. Dem stehen die Abschreibungen für die Immobilie und die Werbungskosten für den Aufwand der Vermietung gegenüber. Zu den Abschreibungen zählen:

  • 2,00% oder 2,5% (je nach Baujahr) auf den Kaufpreis des Hauses bei linearer Abschreibung

Die Werbungskosten umfassen:

  • Zinsen für das Immobiliendarlehen
  • Kosten für die Hausverwaltung
  • Erhaltungsaufwendungen
  • persönliche Fahrt- und Bürokosten des Vermieters im Zusammenhang mit der Immobilie

Der zu versteuernde Betrag für die Mieteinnahmen vermindert sich um Abschreibungen und Werbungskosten. Sollten diese die Mieteinnahmen übersteigen, kann der Vermieter sie sogar gegen seine sonstigen Einkünfte gegenrechnen. Der Immobilienbesitz würde sich dann insgesamt steuermindernd auswirken. Wer nun die Immobilie vergünstigt an seine Verwandten vermietet, kann die Steuervorteile teilweise verlieren, wenn die Miete deutlich die ortsübliche Vergleichsmiete unterschreitet. Die neue Regelung seit Januar 2012 besagt, dass die Miete mindestens 66 Prozent einer ortsüblichen Vergleichsmiete betragen muss, damit der Vermieter die Werbungskosten vollständig steuerlich absetzen kann. Wer diesen Betrag unterschreitet, kann seine Werbungskosten nur noch anteilig beim Fiskus geltend machen.

Tipps zur Vermietung an Verwandte

Eine zu billige Vermietung könnte zum Verlustgeschäft werden, wenn das Finanzamt die Werbungskosten nicht oder nicht vollständig anerkennt. Die Vermieter werden vom Steuerbescheid oft überrascht, weil sie einfach die ortsübliche Miete gar nicht kannten. Darüber hinaus greifen die Vermieter und ihre Verwandten natürlich zu einigen Tricks, um die liebe Verwandtschaft in den Genuss des günstigen Wohnens kommen zu lassen und dennoch die Werbungskosten vollständig geltend zu machen. Das Finanzamt kennt aber diese Tricks. Daher ist bei der Vermietung an Angehörige Folgendes zu beachten:

  • Überprüfen Sie regelmäßig den Mietspiegel ihrer Kommune oder Gemeinde. Unterschreiten Sie die 66 Prozent keinesfalls im Mietvertrag, bleiben Sie eher leicht darüber.
  • Der Mietvertrag zwischen Ihnen und dem Verwandten muss einem Fremdvergleich standhalten. Jede „Verwandtenbevorzugung“ ist zu vermeiden (Kündigungsfristen oder Ähnliches).
  • Vermeiden Sie als Vermieter strikt eine Überweisung auf das Konto Ihres Verwandten, die als Rücküberweisung betrachtet wird, um die Miete zu senken.