Steuersatz

Steuersatz bei Mieteinnahmen

Steuersätze - Versteuerung von Mieteinnahmen
Die Einkünfte aus einer Vermietung werden im § 21 EStG benannt, sie sind als eine der Überschusseinkunftsarten zu versteuern (§ 2 Absatz 1 Nr. 6 EStG). Bei einer Überschusseinkunftsart können Aufwendungen abgezogen werden. Insgesamt fallen unter dieser Steuerart sämtliche Vermietungen und Verpachtungen eines Eigentümers, auch diejenigen (neben Grundstücken und Gebäuden) beispielsweise von Schiffen, Erbbau- und Mineralgewinnungsrechten, beweglichem Betriebsvermögen, Urheberrechten oder auch der Veräußerung von Mietzinsforderungen. Versteuert werden die Einnahmen für das Jahr, in welchem sie dem Eigentümer zugeflossen sind.

Absetzbarkeit der Werbungskosten bei einer Vermietung oder Verpachtung

Die Aufwendungen bei der Vermietung sind als Werbungskosten und Abschreibung steuerlich abzugsfähig. Dazu gehören:

  • Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung beziehungsweise Abschreibung von 2,00 oder 2,50% p.a. bei linearer Abschreibung, degressiv gelten gesonderte Sätze)
  • Ausgaben für Wasser, Strom, Brennstoff, wenn diese Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden
  • Grundsteuer
  • Abschreibung auf Einrichtungsgegenstände, die Mieter nutzen
  • Finanzierungskosten (Hypothekenzinsen, Grundschuld, Abschlussgebühr Bausparvertrag, Disagio)
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
  • Kosten für Steuer- und Rechtsberatung
  • Versicherungen
  • Erbbaupachtzins
  • Verwaltungskosten (Büromaterialien, Reisekosten)

Sämtliche Kosten müssen natürlich mit der Vermietung in Zusammenhang stehen und sind in vielen Fällen anteilig zu erfassen, etwa Büro-, Steuerberatungs- und Fahrtkosten, selbst die Zinsen, Abschreibungen und Versicherungen, wenn der Eigentümer selbst im Haus wohnt. Sie sind im Entstehungsjahr steuermindernd anzusetzen. Bei einer verbilligten Vermietung (zum Beispiel an Verwandte) mit einem Mietzins unter 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete können die Werbungskosten nur noch anteilig abgesetzt werden.

Berechnung der Steuer und Besonderheiten

Die Steuer errechnet sich aus dem Gesamteinkommensteuersatz des Besitzers. Daraus folgt, dass auch Verluste aus der Vermietung mit der sonstigen Steuerzahllast verrechnet werden können. Es gibt keinen gesonderten Steuersatz für die Vermietung, sie fällt unter das Einkommensteuerrecht. Lediglich bei der Absetzung der Aufwendungen sind die jeweiligen Besonderheiten zu beachten, von denen oben schon einige genannt wurden, vor allem das anteilige Berechnen von Aufwendungen. Eine weitere Besonderheit sind die anschaffungsnahen Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb einer Immobilie. Wenn diese Aufwendungen 15 Prozent vom Nettowert der Anschaffungskosten insgesamt überschreiten (also der Kauf-/Sanierungskosten für Haus und Grundstück), so gehören sie zu den Anschaffungskosten und erhöhen damit die Abschreibungsgrundlage. Damit ergibt sich ein steuerlicher Vorteil auf lange Sicht, allerdings können diese Kosten nicht mehr als gesonderte Werbungskosten im Jahr der Entstehung angesetzt werden. Die 15%-Grenze wird nicht berücksichtigt, wenn es sich um die Standardhebung – nämlich Kosten für eine Sanierung von drei der Standardmerkmale Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster – handelt. Die Umsatzsteuer wird bei gewerblicher Vermietung erhoben, wenn der Mieter seinerseits die Umsatzsteuer geltend macht (also nicht der Kleinunternehmerregelung unterliegt).