Abschreibung

Abschreibung vermieteter Immobilien

Eine gekaufte Immobilie kann vermietet werden, in diesem Fall unterliegen die Kosten für die Anschaffung der Abschreibung. Die Grundstückskosten werden ausdrücklich nicht abgeschrieben, da das Grundstück nicht durch Abnutzung wertloser wird. Die Abschreibung ist als AfA (Absetzung für Abnutzung) definiert. Das trifft auf Gebäude zu, nicht aber für Grundstücke, auch wenn diese durchaus im Wert sinken können. Das hängt mit Marktgegebenheiten zusammen, ein Grundstück kann ebenso im Wert steigen.

Für wen lohnt sich die Abschreibung auf vermietete Immobilien?

Lineare und Degressive Abschreibung auf MieteinnahmenBesonders Personen mit hohem persönlichen Steuersatz profitieren von der Abschreibung. Sie schaffen Immobilien als Baustein der Altersvorsorge an, der sich bei steigenden Immobilienpreisen und niedrigen Kapitalmarktzinsen (wie im Jahr 2014 anzutreffen) deutlich lohnt. Zur Abschreibung gehört nur der Kaufpreis. Hier können jährlich zwei Prozent des Kaufpreises der vermieteten Immobilie über 50 Jahre (theoretische Nutzungsdauer) abgeschrieben werden, wenn das Haus ab 1925 errichtet wurde. Bei älteren Häusern sind es 2,5 Prozent über 40 Jahre. Der Flächenanteil einer Selbstnutzung ist herauszurechnen. Der Unterhalt (Betriebs- und Renovierungskosten) wird zwar auch steuerlich geltend gemacht, gehört aber nicht zur Abschreibung. Wenn eine Immobilie ohne Grundstück 150.000 Euro gekostet hat, würden zwei Prozent Abschreibung eine Verringerung des steuerrelevanten Einkommens um 3.000 Euro bedeuten, bei einem Steuersatz von 40 Prozent also 1.200 Euro Steuern jährlich. Auf den Zeitraum von 50 Jahren gerechnet wären das theoretisch – unter Beibehaltung aller Rahmenbedingungen – 60.000 Euro Ersparnis, wobei die Rahmenbedingungen durch das Einkommen des Inhabers sowie die Gesetzeslage gesetzt werden. Das Einkommen bleibt natürlich in den seltensten Fällen über 50 Jahre konstant, doch auch die Erben profitieren noch von der Abschreibung.

Degressive und lineare Abschreibung, Sonderabschreibung

Es sind degressive und lineare Abschreibungssätze möglich, das Finanzamt trifft die entsprechende Festlegung. Linear werden Altbauten abgeschrieben, degressiv können Eigentümer abschreiben, deren Erwerb im Jahr der Erstellung der Immobilie erfolgte. Bei Baudenkmälern, Objekten in Sanierungsgebieten und bei besonderer Abnutzung kommen noch höhere Abschreibungssätze zur Anwendung. Baudenkmäler werden wie folgt abgeschrieben:

  • zwei Prozent über 50 Jahre auf die Altbausubstanz (Baujahr bis 1924)
  • 100 Prozent über 12 Jahre auf die Sanierungskosten für Kapitalanleger
  • 90 Prozent über 10 Jahre auf die Sanierungskosten für Selbstnutzer

Aufgrund des hohen Sanierungsanteils bei Baudenkmälern ergeben sich vielfach Steuervorteile um 60 bis 70 Prozent. Die degressive Abschreibung von Neubauten wiederum zeichnet sich durch hohe Sätze in den ersten Jahren aus:

  • 10 Jahre lang 4% vom Anschaffungspreis
  • 8 Jahre lang 2,5% vom Anschaffungspreis
  • 32 Jahre lang 1,25% vom Anschaffungspreis

Eine degressive Abschreibung bewirkt in den ersten Jahren sehr hohe Ersparnisse. Während dieser Zeit ist der Erwerber in der Regel voll berufstätig, verdient viel und profitiert daher besonders stark von den hohen Abschreibungssätzen.