Mieteinnahmen versteuern



Wer eine Immobilie oder Wohnung vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern. Durch die Einnahmen erhöht sich auch progressiv der persönliche Steuersatz, wenn effektiv mehr verdient wird. Viele Vermieter versuchen daher bei der Versteuerung von Mieteinnahmen recht viele Belastungen gelten zu machen, was auch legitim ist, wenn diese Belastungen korrekt abgerechnet werden.

Versteuern von Mieteinahmen

Mieteinnahmen versteuernIn der Steuererklärung findet sich hierzu der Punkt “Einnahmen Vermietung/Verpachtung”. Sollten die Gesamteinnahmen inklusive sonstiger Einkünfte unter dem steuerlichen Freibetrag bleiben, ist keine Versteuerung von Mieteinnahmen erforderlich. Dieser Freibetrag liegt im Jahr 2011 bei 8.004 Euro pro Person, bei Ehepaaren also bei 16.008 Euro. Wenn Sie Mieteinnahmen versteuern, ziehen Sie stets nur die Nettokaltmiete zur Berechnung heran, vom Mieter gezahlte Betriebskosten sind Durchlaufposten, weil sie vom Vermieter zur Begleichung der Nebenkosten verwendet werden müssen. Es sind allerdings von den Mieteinnahmen Aufwendungen für die Finanzierung und den Unterhalt der Immobilie abzuziehen. Dazu gehören Zinsen für einen Kredit, mit dem die Immobilie finanziert wird, im Jahr der Kreditaufnahme und des Immobilienerwerbs auch Abschlussgebühren für einen Kredit, Notar- und Maklerkosten, ebenso Verwaltungskosten und Handwerkerrechnungen, die dem Erhalt der Immobilie dienen. Hierbei werden Lohn- und Fahrtkosten steuerlich anerkannt, Material hingegen nicht, weshalb die Rechnungen beides getrennt ausweisen müssen.

Die Grundlage hierfür bildet der § 35 EStG. Die Abschreibung auf das Gebäude können Sie ebenfalls steuerlich geltend machen, wenn Sie Mieteinnahmen versteuern. Hier wird meist die lineare Abschreibung gewählt, die bei Gebäuden ab dem Baujahr 1985 im Jahr 3 Prozent beträgt. Das Grundstück kann nicht abgeschrieben werden, es sei denn, es gäbe außerordentliche Wertminderungen. Solche Fälle treten bisweilen auf, beispielsweise wurde in einigen Kreisen im Bundesland Brandenburg in den 2000er Jahren ehemaliges Bauland bei Grundstücken über 800 m² zu Gartenland umdeklariert (die Fläche über 800 m²), was eine effektive Wertminderung verursachte. Auch Werbungskosten wie Fahrten zu den Mietern und selbst Porto aus dem Geschäftsverkehr, die Immobilie betreffend, können steuerlich geltend gemacht werden, ebenso eine Verbandsmitgliedschaft im Grundeigentümerverband. Viele Vermieter fertigen die Steuererklärung ohne Steuerberater an, wenngleich zumindest bei der ersten Steuererklärung nach dem Immobilienerwerb eine steuerliche Beratung sehr hilfreich sein kann.

Versteuern von Mieteinahmen – das ist zu beachten

Mit der folgenden Checkliste können Sie bei der Versteuerung von Mieteinnahmen prüfen, ob Sie alles Nötige beachtet haben:

  • Liegen meine Gesamteinkünfte über dem jährlichen Freibetrag von 8.004 (Ehepaare 16.008) Euro?
  • Wenn ja: Höhe der jährlichen Nettokaltmiete zusammenaddieren
  • Abzüge sind: Zinsbelastung aus dem Kredit, Handwerkerrechnungen ohne Material, lineare Abschreibung des Gebäudes, Werbungskosten

Das Versteuern von Mieteinahmen erfolgt im Zuge der Steuererklärung für alle Einkünfte, auch derjenigen aus selbstständiger oder nicht selbstständiger Tätigkeit beziehungsweise aus Kapitalanlagen. Nur aus den Mieteinnahmen abzüglich aller entstehenden Kosten lassen sich noch nicht die endgültigen Steuern errechnen, es sei denn, die Mieteinnahmen wären die einzige Einnahmequelle und würden die steuerliche Freigrenze für das Jahreseinkommen überschreiten.